การลงทุนปล่อยให้เช่าคอนโดมิเนียมหรือบ้าน ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในปัจจุบัน เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักให้ผลตอบแทนที่มั่นคงและได้รับรายได้ที่น่าพึงพอใจ อย่างไรก็ตาม การลงทุนมักมีความเสี่ยงเสมอหากไม่วางแผนให้ดีก็มีโอกาสขาดทุนหรือเกิดปัญหาตามมาในอนาคตได้
สำหรับบทความนี้ IQI Thailand ชวนทุกคนมาเช็ก 10 ข้อที่ต้องใส่ใจก่อนลงทุนปล่อยเช่าบ้านและคอนโดมิเนียม
1. ค่าเช่าต้องสอดคล้องกับตัวอสังหาฯและทำเล
อสังหาฯ แต่ละประเภทให้ผลตอบแทนสูงต่ำแตกต่างกันมาก (Rental Yield สูงสุดปกติจะเริ่มจาก โรงแรม, อสังหาฯ, ปล่อยให้เช่ารายวัน และต่ำสุดคือที่ดินเปล่า) ในส่วนของทำเลก็ต้องพิจารณาเรื่องความต้องการของผู้เช่า ความเจริญของเมือง และสภาพการตลาดอสังหาฯ เช่น ย่านสุขุมวิท ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ พนักงานมีรายได้สูงและชาวต่างชาติ ดังนั้นโอกาสที่บ้านแถบนั้นจะได้ค่าเช่าเป็นหลักหมื่น ก็มีความเป็นไปได้สูง
2. ค่าเช่าที่คาดหวัง ต้องน้อยกว่าค่างวดในการผ่อนชำระ
ค่าเช่าบ้าน/คอนโดฯจะต้องไม่เกินค่างวดขั้นต่ำในการผ่อนซื้อ หากเกินกว่านั้นโอกาสน้อยที่จะมีผู้เช่าเพราะผู้เช่าเหล่านั้นจะหันไปซื้อแทน
ข้อแนะนำ : ก่อนตัดสินใจลงทุนควรลงพื้นที่สำรวจดูว่าบ้านคอนโดฯ แถบนั้นขายและผ่อนเดือนละราคาเท่าไหร่เพื่อนำมาเป็นข้อมูลมาพิจารณาในการตั้งราคาปล่อยเช่า
3. ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่าสุทธิต้องสูงจูงใจ
ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่า (Rental Yield) ต้องสูงจูงใจและมากกว่าอัตราผลตอบแทนในการลงทุนทั่วไป
4. ทำเลต้องดีและเด่นที่สุด
ทำเลที่ดีเเละมีจุดเด่นจะช่วยเพิ่มมูลค่าในตัว มีส่วนช่วยให้การปล่อยเช่าง่ายและมีโอกาสกำหนดค่าเช่า-ขายได้สูงขึ้น
5. กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้วงเงินสูง
ยิ่งกู้ได้วงเงินสูงเท่าไหร่ ก็ยิ่งใช้เงินลงทุนน้อยลงซึ่งจะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นได้แบบก้าวกระโดด ปัจจุบันมีบ้าน/คอนโดฯ จำนวนมาก โดยเฉพาะทรัพย์สินของสถาบันการเงิน ให้กู้ได้ถึง 100% ซึ่งเงื่อนไขลักษณะนี้ช่วยให้สามารถลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าได้
6. มั่นใจว่าจะสามารถเพิ่มมูลค่าได้ดี
ไม่ใช่บ้านทุกหลัง/คอนโดฯ ทุกห้อง จะมีกำไรจากการเพิ่มมูลค่าได้ เพราะการเพิ่มมูลค่าค่าขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ และทำเลเป็นสำคัญ เช่น ห้องชุดมักมีข้อจำกัดในการเพิ่มมูลค่าระยะยาว เพราะด้วยที่ดินน้อยและส่วนมากอยู่ในทำเลที่เจริญที่สุดแล้ว ในขณะที่ตัวอาคารภายนอกมีโอกาสเสื่อมโทรมเรื่อยๆ
ข้อแนะนำ : หากลงทุนห้องชุดควรจะได้รับผลตอบแทนที่สามารถชดเชยมูลค่าที่มีโอกาสหายไปในอนาคตได้ เช่น ปกติบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ ผลตอบแทนลงทุนที่ควรจะได้รับคือปีละ 5% แต่กรณีห้องชุดอาจต้องได้เกินกว่า 8 % ถึงจะยอมรับได้
7. แน่ใจว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด “ทำกำไรตั้งแต่ซื้อ”
“การทำกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ” ช่วยลดความเสี่ยงได้
กฎทอง “ควรซื้อต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20%” หมายความว่า หักค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ แล้ว ผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้ในทันที แนวคิดแบบนี้ปกติจะใช้ได้ผลดีกับบ้าน/คอนโดฯ มือสอง
8. ลงทุนซื้อและคืนทุนได้เร็ว
“ยิ่งคืนทุนเร็วเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น” เพราะสามารถบ่งบอกได้ว่าความเสี่ยงน้อยลง พิจารณาจากกระแสเงินสดที่ได้รับจากการปล่อยเช่า เปรียบเทียบกับเงินลงทุน เช่น เงินดาวน์, ค่าตกแต่ง
9. หาผู้จะเช่าหรือผู้จะซื้อได้ก่อนการตัดสินใจซื้อ
ความเสี่ยงในแง่การลงทุนจะลดลงได้ ต่อเมื่อมีการสำรวจผู้เช่าตั้งแต่เนิ่นๆก่อนซื้อ จะช่วยให้ผู้ลงทุนทราบถึงประเภทผู้ที่สนใจเช่าว่าเป็น ใคร, ทำงานที่ไหน, ทำงานและมีรายได้ประมาณเท่าไหร่ที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าห้องให้คุณได้
10. สามารถนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้
สิทธิประโยชน์ที่สามารถนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้ ถือเป็นผลตอบแทนรายปีที่น่าสนใจอย่างหนึ่งของการลงทุนบ้าน/คอนโดฯ ปัจจุบันสามารถใช้หักเป็นค่าลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 100,000 บาท นั่นหมายความว่า ผู้จะได้สิทธิได้ค่าลดหย่อนเต็มเพดาน จะต้องลงทุนซื้อบ้าน/คอนโดฯ ราคาประมาณ 2 ล้านบาทต้นๆ และกู้ยืมในวงเงินประมาณ 1,800,000 บาท กรณีใช้สิทธิลดหย่อนเต็มที่ สำหรับผู้เสียภาษีอยู่ในอัตรา 20% จะช่วยประหยัดภาษีลงได้ถึงปีละ 20,000 บาทเลยทีเดียว
ทุกๆการลงทุนก็ต้องมีความเสี่ยง นอกจากการวางแผนการลงทุนให้ดีแล้ว ผู้ลงทุนเองก็ควรพร้อมที่จะรับความเสี่ยงให้ได้ด้วย ศึกษารายละเอียดอย่างรอบคอบสำรวจตลาดและดูสภาพทางการเงินก่อนลงทุน หาลูกค้ากำหนดกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน และเรื่องราคาเช่าก็สำคัญควรจะตั้งราคาให้เหมาะสมเพื่อดึงดูดผู้เช่า
บทความที่เกี่ยวข้อง
5 ลักษณะทำเลอสังหาริมทรัพย์ที่ควรเลี่ยงซื้อหรือลงทุน
หยุด!! 6 พฤติกรรมเหล่านี้ ถ้าไม่อยากลงทุน คอนโด แล้วขาดทุน
เขียนประกาศ ขาย-เช่า อสังหาฯแบบไหน? ให้โดนใจลูกค้า
